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      維修基金
      房屋維修基金

      2017-11-14

        



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        桐城市物業專項維修資金管理暫行辦法

        第 一 章 總 則

        第一條 為了加強物業專項維修資金管理,保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護物業專項維修資金所有人的合法權益,根據國家《物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》、建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、《安徽省物業專項維修資金管理暫行辦法》等相關法律法規的規定,結合本市實際,制定本暫行辦法。

        第二條 本暫行辦法適用于本市行政區域內物業專項維修資金的交存、管理、使用和監督。

        本暫行辦法所稱物業專項維修資金,是指業主交存的專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。

        第三條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本暫行辦法規定交存物業專項維修資金。

        前款住宅物業,屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

      業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

        第四條 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。

        第五條 市住建局負責指導、監督本市行政區域內物業專項維修資金的管理工作。

        市房地產管理局負責具體實施物業專項維修資金的管理工作。

        市財政、審計等有關部門應當按照各自職責,做好物業專項維修資金的監督工作。

        第 二 章 交 存

        第六條 首次物業專項維修資金由業主以購房款總額為基數,分別按照下列比例交存:

       ?。ㄒ唬┪磁鋫潆娞莸?,按照1%的比例交存;

       ?。ǘ┡鋫潆娞莸?,按照2%的比例交存。

        第七條 業主應當在辦理房屋所有權證前,將首次物業專項維修資金存入市房地產管理局委托銀行開設的物業專項維修資金專戶。

        未按前款規定交存首次物業專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付購買人,市房地產管理局不予辦理物業權屬登記。

        第八條 物業專項維修資金專戶管理銀行收取物業專項維修資金,應當向交存人出具安徽省人民政府財政部門統一監制的物業專項維修資金專用票據。

        第九條 一幢房屋的物業專項維修資金余額低于首次交存額的30%時,該幢房屋的業主應當續籌物業專項維修資金。業主續籌物業專項維修資金有困難的,經所在單位證明,可由業主及其配偶申請提取其個人住房公積金帳戶內的存儲余額。

        物業專項維修資金續籌的標準和方案由業主委員會擬定,提交業主大會決定后,由業主委員會具體實施。

        第十條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收益,在扣除物業服務企業代辦費用后,應當將所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費,70%納入物業專項維修資金,在物業管理區域內統籌使用,但業主大會另作決定的除外。

        第 三 章 管 理

        第十一條 業主交存的物業專項維修資金,由市房地產管理局代管。

      市房地產管理局應當通過招標選擇商業銀行,作為本市行政區域內物業專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開設物業專項維修資金專戶。

        開設物業專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設立帳戶,并按幢、按戶房屋門牌號設置分戶明細帳目;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設立帳戶,并按戶房屋門牌號設置分戶明細帳目。

      物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記帳到戶,結息到戶。

        第十二條 業主大會成立后,業主委員會應當到市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室查詢所在物業管理區域內交存物業專項維修資金的業主名單和金額,并在物業管理區域內公示。

      業主未交存物業專項維修資金的,業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的,業主委員會可以向人民法院起訴。

        第十三條 業主轉讓物業時,應當結清物業專項維修資金,物業專項維修資金尚有節余的,應當隨物業所有權同時轉讓過戶;未結清物業專項維修資金的,市房地產管理局不予辦理物業轉讓手續。

      物業因拆遷或者其他原因滅失的,市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當將業主交存的物業專項維修資金帳面余額返還業主。

        第 四 章 使 用

        第十四條 物業專項維修資金的使用,應當遵循程序規范、公開透明、權利與義務相一致的原則。

        第十五條 物業專項維修資金的使用范圍包括:

       ?、逦飿I共用部位維修工程

        1、主體承重結構部位損壞,需要拆換、加固的;

        2、戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的;

        3、整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積30%以上,需要修繕的;

        4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的;

        5、經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修工程。

       ?、嫖飿I共用設施設備維修、更新、改造工程

        1、物業管理區域內路面破損30%以上,需要整體修復的;

        2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞,需要更新、改造的;

        3、智能化系統、消防控制系統等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的;

        4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件,一次性費用超過電梯原造價20%的;

        5、二次供水及消防水泵等因損壞,需要更新、改造的;

        6、物業管理區域內的圍墻、大門等因損壞,需要整體修繕、更新的;

        7、經業主大會或者相關業主三分之二以上同意使用物業專項維修資金的其他維修、更新、改造工程。

        第十六條 物業管理的下列費用,按照以下規定承擔,不得從物業專項維修資金中列支:

       ?、逦飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;

       ?、嫖飿I在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用,由建設單位承擔;

       ?、缥飿I管理區域內供水、供電、供氣、通訊、寬帶網絡、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用,由有關單位依法承擔;

       ?、栉飿I共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

        第十七條 使用物業專項維修資金應當遵循下列程序:

       ?、鍖嵤┪飿I管理已經成立業主大會的,對全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造,由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經業主大會通過后實施;對部分業主共有的物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。

       ?、鎸嵤┪飿I管理尚未成立業主大會的,由物業服務企業按照年度提出物業專項維修資金使用計劃,經對該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。

       ?、缥磳嵤┪飿I管理的,由該物業共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出物業專項維修資金使用計劃,經具有共有關系的業主三分之二以上通過后實施。

        物業專項維修資金使用計劃,應當在物業管理區域內公示5日后,方可由業主大會或者業主進行表決。

        第十八條 發生危及物業安全以及影響物業正常使用等緊急情況,需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,由業主委員會、物業服務企業或者居民委員會提出物業專項維修資金使用方案,經市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室審核后,預先從物業專項維修資金中撥付,再按照本暫行辦法第十七條規定程序補辦有關手續。

        第十九條 物業共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造,涉及尚未出售物業的,建設單位應當按照未出售物業的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。 

        第二十條 物業維修和更新、改造費用按照下列規定列支:

       ?、逵糜谖飿I管理區域內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的,由全體業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔,并從業主交存的物業專項維修資金中列支;

       ?、嬗糜谡睒腔蛘邌卧倔w共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的,由整幢樓或者單元業主按照其所有的物業建筑面積比例承擔,并從相關業主交存的物業專項維修資金中列支。

        第二十一條 使用物業專項維修資金,應當向市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室提供下列材料:

       ?、逦飿I共用部位、共用設施設備維修、更新和改造項目的材料;

       ?、嫖飿I專項維修資金使用計劃;

       ?、鐦I主大會或者相關業主出具的書面確認證明;

       ?、栉飿I專項維修資金列支范圍的業主名冊;

       ?、闃I主委員會、物業服務企業或者居民委員會出具的相關證明材料。

        市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當自接到前款規定的材料之日起2日內進行核實,符合物業專項維修資金使用規定的,應當通知物業專項維修資金專戶管理銀行辦理支付手續。

        第二十二條 使用物業專項維修資金的維修、更新和改造工程竣工后,應當依法組織工程竣工驗收,經驗收合格后方可交付使用。

        第 五 章 監 督

        第二十三條 市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統,記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況,向業主提供免費查詢服務。 

        第二十四條 市房地產管理局物業專項維修資金管理辦公室應當通過業主委員會、物業服務企業或者居民委員會每年向業主公布物業專項維修資金收取、使用和管理等情況,接受業主的監督。

        業主對物業專項維修資金的交存、使用等情況有異議的,可以向業主委員會申請復核;對復核結果有異議的,可以向市房地產管理局申請重新復核。業主委員會和市房地產管理局應當自收到申請之日起5日內給予書面答復。

        第二十五條 市房地產管理局及其物業專項維修資金管理辦公室應當接受審計部門對物業專項維修資金的審計監督。

        第二十六條 物業專項維修資金的財務管理和會計核算,應當符合財政部門的規定。

      市財政局應當加強對物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

        第二十七條 物業專項維修資金專用票據的領取、使用、保存和核銷,應當符合市人民政府財政主管部門的規定,并接受其監督。

        第 六 章 法律責任

        第二十八條 開發建設單位未按本暫行辦法第十九條規定分攤維修和更新、改造費用的,市房地產行政主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

        第二十九條 違反本暫行辦法規定,挪用物業專項維修資金的,由市房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用物業專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

        第三十條 違反本暫行辦法規定,使用、保存、核銷物業專項維修資金專用票據的,依照有關法律、法規的規定給予處罰。

        第三十一條 有關主管部門及物業專項維修資金管理辦公室違反本暫行辦法規定,有下列行為之一的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

       ?、鍦p免業主應當交存的物業專項維修資金的;

       ?、娌话凑找幎ㄊ杖?、管理物業專項維修資金的;

       ?、缗灿梦飿I專項維修資金的;

       ?、璨话凑找幎▽ξ飿I專項維修資金的使用進行監督的;

       ?、橛衅渌咚轿璞?、濫用職權、玩忽職守行為的。

        第 七 章 附 則

        第三十二條 公有住房出售后物業專項維修資金的交存、使用和管理辦法,由市人民政府另行制定。

        第三十三條 本暫行辦法施行前,沒有交存物業專項維修資金的,應當按照本暫行辦法規定的標準補交,補交物業專項維修資金的使用和管理,參照本暫行辦法執行。

        第三十四條 本暫行辦法所稱物業公用部位,是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

        本暫行辦法所稱物業共用設施設備,是指物業管理區域內建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、消防、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等。

        第三十五條 本暫行辦法自發文之日起施行。

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        房屋維修基金 


        房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金,用于物業共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目,不得挪作他用。專用基金實行"錢隨房走"的原則,房屋轉讓時,賬戶里的余額資金也隨之轉移給房屋的新的產權所有人。

        中國的房屋維修金制度始于1998年,2004年,房屋維修金演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。其繳納標準也由最初的"按購房款2%-3%的比例繳交"變為2008年的"按住宅建筑安裝工程每平米造價的5%-8%繳交"。按照2007年重新修訂的《住宅專項維修資金管理辦法》的規定,公共維修基金專門用于小區公共設施的維修,歸全體業主共有。但在業主委員會成立之前,該資金一般情況下由房地產行政主管機關來代管。

        房屋維修基金的名字多年來經過數次變化,1998年時,叫做房屋維修基金,后改為商品房公共維修基金,2007年,根據當時建設部和財政部聯合發布的165號令,最終為【住宅專項維修資金】。


      (三)繳納問題

        房屋維修基金比例繳納如何?

        根據建設部和財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》[1] 的規定:

        1、商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

        直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額,并適時調整。

        2、出售公有住房的,按照下列規定交存住宅專項維修資金:

        (一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

        (二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。


      (四)

        使用條件

        什么情況下可以使用房屋維修基金?

        房屋維修基金,用于房屋保修期滿后房屋主體結構、公共部位和公共設施設備的大中修以及更新改造工程。

      房屋主體承重結構部分包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等;公共部位是指戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設施設備是指房屋及相關配套區域內、由業主共同擁有并使用的上下水管道及設備、配電線纜及設備、電梯、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、非經營性車場車庫、公益性文體設施和其他共用設施設備等。維修基金由房管局代管,申請過程較為復雜。

        房屋維修金的啟用

        2007年的《住宅專項維修資金管理辦法》規定,住宅專項維修資金適用于承重墻、屋頂、樓梯間以及電梯等等。然而,《辦法》規定,若要支出維修基金,需遵循"雙2/3特別多數原則",即占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

        根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定,住宅專項維修資金的使用最終都要得到房產行政部門或相應管理部門的備案與審核同意才能成行。業主要先后到相關的房管局、房屋安全鑒定部門、審計局、專戶銀行等多個部門辦理房屋安全專業鑒定申請、維修方案預決算審計、聘請施工單位進行維修施工、申請專戶銀行劃撥款項等九大事項。[2]


      (五)

        案例

        已經繳納過房屋維修基金費用的二手房,如何處理?

        舉例說明:2005年,王女士通過某房屋中介看好一套2000年的二手商品房,總價35萬。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利,王女士看后十分滿意。在與該業主簽署《房屋買賣合同》中發現一條關于房屋公共維修基金由誰來繳納的條款,其中王女士所購的這套二手房原業主所繳納的房屋公共維修基金為6000元。

        那么,對于這筆費用王女士應不應該支付給業主呢?"我愛我家"專家認為,當買賣雙方簽署協議時遇到房屋維修基金是否應由買家支付時,通常的解決辦法是經由買賣雙方協商最終達成共識。一般會有四種處理方法:

        (1)房屋業主將房屋維修基金無償順延給客戶。就王女士這個案例來說,如果房屋業主將這筆6000元的房屋維修基金費用無償順延給王女士,那么王女士所購的這套房屋便不用繳納此項費用。

        (2)買賣雙方經過協商客戶與業主共同承擔這筆費用,即客戶支付原業主所繳納房屋維修基金費用的50%。根據王女士的這個案例,如果買賣雙方平攤,則王女士應支付業主3000元的房屋維修基金費用。

        (3)買賣雙方經過協商按一定比例支付房屋維修基金費用。比例公式為(房屋產權年限-原業主所購房屋與出售房屋的時間差)/房屋產權年限。如果按比例支付,則王女士需支付〔70-(2005-2000)〕/70*6000即5580元的房屋維修基金。(注:一般房屋產權年限為70年。)

        (4)房屋業主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔這筆費用,那么購房者如購買該套房屋則需承擔原業主當初購房時所交納的這筆房屋維修基金費用。根據王女士的這個案例,如果業主不同意將這筆費用順延給王女士,那么,王女士則需將6000元的房屋維修基金費用全部支付給業主。

      部分未繳納過房屋維修基金公房,該如何處理?

        (1)已購公房的房屋性質較為特殊,它是機關、企事業單位為了解決本單位職工住房問題以成本價出售給職工的福利性房屋,由于是職工按成本價所購買的房屋,因此對于房屋維修基金也就未曾繳納過。那么,如果購房者購買這樣的房屋根據國家規定,購房者需按房屋成交價的2%重新補交這筆款項,方能合法生效。(2)另外一部分在98年以前建成并于當年交過契稅的商品房,如果未繳納過房屋維修基金費用,其再次交易時購房者也需按房屋成交價的2%重新補交這筆款項。

        應用范圍

        建設部的管理辦法規定:維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律法規規定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。令據國務院《物業管理條例》第六十三條的規定,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。


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        資金管理單位

        房屋維修基金由誰管理?

        按照建設部、財政部聯合出臺165號令《住宅專項維修資金管理辦法》[1] 規定,公共維修金是由全體業主繳納的,屬全體業主共同所有。一般情況下由房地產行政主管機關來代管,業主委員會成立之后,公共維修金就會劃轉到業委會,由業委會行使管理權利。

        使用率

        來自武漢市房管局的數據顯示,武漢市從2000年起開始征收房屋公共維修基金,個人繳納比例為房款的2%,截至2012年7月31日,包含利息在內已累計交存65.12億元,但市民共計申請使用了7748萬元,使用率僅1.19%。[2]

        根據廣州等地的住建局數據顯示,截至2013年7月,廣州市繳存住宅專項維修資金總額104. 8億元,累計使用1. 03億元,使用率為0.98%;截至2012年12月,深圳市歸集到的住宅專項維修資金總額約83億元,使用了8. 23億元,使用率為9.9%。[2]

        截至2013年底,佛山全市專項維修資金共67.65億,過去10年,五區僅支出0.3億元,資金使用率為0.4%。[2]

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